如何快速估算改造成本？
如果是初筛，又是相对安全的项目，可以请装修公司的概算员来估算。
什么是“安全”的？
物业结构为框架/框剪、楼龄较年轻，由大开发商、知名设计建筑单位承建、出租史简单、未经历多轮暴力装修、保养较好……这类物业建筑质量较好，一般不会出大幺蛾子。
PS：要找做过同品牌酒店的装修公司，他们熟知该品牌标准，到现场打眼一看，物业消防、土建、亮化等的工程量和单价就都出来了。
但如果你相看的是这类物业：
砖混结构、楼龄较老（90年代前），小开发商出品或自建房、出租史复杂，从其它业态改成酒店的，例如办公楼改酒店（这种意味着格局改动较大）、大肆拆墙砸顶、重做机电系统的……
碰到这种“脆皮”楼，就别自己逞能了，挂个专家号（鉴定公司、专业预算员、消防专家、结构专家等）把脉更放心。
原因在老物业坑里详细讲过，此处不再赘述。
改进：增加二次改造投入
不知道为何很多投资人测算时会略过这一part?
老酒店不翻新很难维系房价和出租率，而且许多品牌方为维护品牌形象，也会要求甚至强制加盟商翻新~~
所以，二改虽迟但必到，测算时需考虑翻新工程投入，从全周期角度计算投资回报率。
收入部分
预估收入忌自嗨
改进：多维考虑房价和入住率
最粗暴的收入计算公式是：
收入=平均房价×入住率×365天
房价和入住率的估算准不准，直接决定测算结果行不行。
很多人预估时，直接按想要加盟的品牌的最高价来测算。
为什么是最高价？
因为觉得自己是最新版，又是新店~~
理想入住率就按90%计算，保守就按80%计算……
真是迷之自信呀~~
（想想有多少店，开业一年就急吼吼地要翻牌~~）
房价和入住率想要估得准，应综合考虑场、房、人、竞四个圈的情况。
这里重点讲一下“竞”。
房价：
拉出片区内，同档次定位的营业额top5的酒店，计算其均价，得到一条基准线，然后从装修时间、微观位置、房间面积、停车配套等维度，对比自身与这些酒店的差异，酌情加减得出房价。
入住率：
先求出全年度的平均入住率，尤其强旅游属性的酒店，分别计算淡旺季入住率，最后得出全年平均数。
再求出完整租期内的平均入住率，考虑爬坡期、成熟期，甚至衰退期的不同变化，综合得出全周期的平均数。
如此得出的房价和入住率就比较接地气了。
在做项目立项测算时，我建议保守一点：
别豪情万丈只想着自己能做成no.1，假设只能做成老二、老三，看看结果是否能接受。
成本部分
可粗可细 因需而定
运营成本怎么估？
根据筛选级别来选择相应的颗粒度。
1
一筛：
按照酒店档次取一个成本数，笼统计算。
这是最粗颗粒度，用于粗筛阶段，快速排除掉明显不合格项目。
比如：
经济型酒店：90元/间·夜
中端：120元/间·夜
中高端：160~180元/间·夜
……
2
二筛：
按照8大成本占比计算运营成本。
这是中等颗粒度，多适用于品牌选择。
通常是心中已经有了对酒店的定位判断，基于该整体定位指导，选择具体加盟品牌时应用。
3
精筛：
在8大成本的基础上，对每一项进一步拆开了算细账。
适用于对那些意向度较高的项目做最后的立项评估。
举个例子：
人力成本这一块，根据你所在城市的级别、区域属性、酒店规模、档次、品牌标准等，拉出组织架构图，计算常规的用工数（品牌方可以提供）。
再结合运营模式、业主实力、投资目标进一步调整：
比如，夫妻店人可以少一点；片区内如有多家酒店可以共用管理人员；有打造品牌野心的酒管公司需增设市场、数据等岗位。
最后参考酒店所在地的薪资水平，详细计算出工资、社保、保险、福利等——拆到这个精度，已经无限接近现实了，评测结果更靠谱。
再如电费：
有的酒店有增容费；有的价格按民电收，有的按商电收，有的有多个中间商赚差价；有的没有集中供暖，全靠空调制热，冬春季用电量大……
再如管理费：
有的店除了给加盟品牌缴管理费，大股东还要收几个点的管理费……
单看每一项，数额都不大，但现在酒店的利润微薄，经不起这里削点，那里削点，很容易把仅有的一点利润削没了，酒店投了个寂寞。
分析运营数据，是开业后的常规动作，投资人在投测阶段就引入这种思维，可以让测算更理性，日后进入稳定期后，还可以对照两组数据，进行验证对比，形成PDCA闭环，提升评估准头。
写在最后
好酒店是选出来的，宁可不做，不要挑错。
贸然拿下一个改造投入大，不确定性大，利润微薄的项目，就如同揭开了一个脓包，到时候进退两难，搞不好就拖成败血症，是能要命的！
*本文仅代表作者个人观点，非SelectiveSearch立场
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